Pitanja i odgovori

Nekretnina u stvarnom pravu označava česticu zemljine površine, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje (prije svega zgrada, kuća, i sl.). Jednu nekretninu, u pravnom smislu, može činiti i više zemljišnih čestica upisanih u zemljišnoj knjizi u isti zemljišnoknjižni uložak, one su pravno sjedinjene u jedno tijelo (zemljišnoknjižno tijelo), koje je kao takvo jedna nekretnina.

Upravljanje nekretninama jest umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja i povećanja njezine vrijednosti. Neposredni sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima uređeno je da svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve druge poslove koje mu povjere suvlasnici. Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice (suvlasničke zajednice). U toj su zajednici dužni brinuti se i za nekretninu u cijelosti (zajedničke dijelove i uređaje). Izvor prihoda kojim se osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest pričuva. Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci, najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.

Pravna podloga upravljanja jest Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u kojem se propisuju okviri za uređenje odnosa među suvlasnicima. Ako u nekoj zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade, moraju imati upravitelja. Ovim je Zakonom, kao i podzakonskim propisima utvrđeno da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade. Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi, poput osiguranja zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala, kao i ostali nužni i poželjni radovi.

Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze dva temeljna ugovora, i to:

a) Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi “Popis suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja” – potpisom ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor i “Popis zajedničkih dijelova i uređaja zgrade” koji ispunjava upravitelj prilikom preuzimanja zgrade na upravljanje. Ovim ugovorom uređuju se odnosi među suvlasnicima u svezi upravljanja i korištenja zgrade, a posebice:

• veličina suvlasničkih dijelova zgrade,
• uvjeti i način upravljanja zgradom,
• podaci o osobi koja će upravljati zgradom (zajednički upravitelj, upravitelj), i opseg poslova koje će obavljati ta osoba,
• osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve,
• ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama (predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih ovlasti,
• i ostala pitanja vezana uz upravljanje i korištenje zgrade.

b) Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) kojemu pripadaju prilozi “Program održavanja zgrade” za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i “Zapisnik o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade”. Ovim se ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:

• sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja,
• poduzimanje hitnih i nužnih popravaka,
• pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava njezina vrijednost,
• obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu,
• način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja,
• zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti,
• odgovornost za obavljanje poslova.

Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika. Tomu prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koji je valjan ako ga potpišu suvlasnici sa preko 50% prostora zgrade, odnosno kad ga svojim potpisom ovjeri natpolovična većina suvlasnika, odnosno 51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom. Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.

Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici, ili suvlasnici nekretnine. Potpuno uređen suvlasnički odnos na nekoj nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade, točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu. Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.

Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu.

Suvlasnici odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih propisa te međuvlasničkog ugovora. Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.

U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:

• donošenju godišnjeg, odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja,
• donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade,
• prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu,
• stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove,
• uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine,
• primjerenom osiguranju zgrade,
• imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika,
• imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja,
• određivanju i promjeni kućnog reda,
• iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo,
• o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika.

Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova. Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve, kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.

Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.

Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je u našem slučaju Grad Zadar, imenovati privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja ugovora o redovnoj upravi.

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te, pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće poslove:

• organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom),
• obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
• utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik,
• organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
• raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u skladu s godišnjim programom,
• upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti,
• osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu,
• uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika,
• iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela,
• zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima državne vlasti.

Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne naravi i to:

• puknuće vodovodne instalacije,
• puknuće ili propuštanje kanalizacije,
• propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu.

U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizirati cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući nedjelje, državne blagdane i neradne dane. Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak svih suvlasnika obavljati i poslove izvanrednog održavanja zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Suvlasnici mogu posebnim ugovorom povjeriti Upravitelju da u njihovo ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova vlasnička prava na zgradi.

Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici izabrali i ovlastili za predstavljanje. Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.), te je u stalnom kontaktu s upraviteljem. Za svoj rad ima pravo na naknadu. O visini naknade odlučuju suvlasnici. Prilikom iznošenja ponude važno je prvo pristupiti predstavniku zgrade.

Predstavnik suvlasnika ovlašten je:

• s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme,
• sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
• sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
• sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci, pročelje, kotlovnica) odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim zgradama,
• sklopiti ugovor s nadstojnikom,
• pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju,
• zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju,
• organizirati naplatu zajedničkih troškova.

Predstavnik suvlasnika dužan je:

• sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
• ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla,
• voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi,
• redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o svom radu svim suvlasnicima.

Predstavniku suvlasnika pripada mjesečna naknada od mjesečne naknade za održavanje i upravljanje zgradom svih suvlasnika. Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika. Za svoj rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika sklopit će s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.

Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelja, preduvjet je dobre suradnje.

Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonski obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53 kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja upravitelj na žiro-računu zgrade, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu te odluci suvlasnika.

Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve. Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30% ukupne pričuve zgrade.

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog.

Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru i postavi vatrogasnih aparata.

Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.

Za sva dizala propisan je redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.

Atestiranje obuhvaća:

• gromobransku instalaciju,
• instalaciju plina, te
• instalaciju struje.

Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostaci koji se moraju otkloniti.

Glavni problemi na i u zgradama su:

• dizalo – u velikom broju zgrada potrebno ga je ili ugraditi ili potpuno obnoviti,
• krovovi – u velikom broju zgrada potrebno je zamijeniti dotrajali pokrov s novim, odnosno obnoviti izolaciju ravnog krova,
• pročelja zgrada, odnosno fasade zgrada u vrlo su lošem stanju,
• instalacije – na i u zgradama također zauzimaju mjesto među velikim problemima zgrada, i to i zbog svojega značaja kao i zbog svoje dotrajalosti (odnosi se na strojarske, vodovodne, kanalizacijske kao i na rashladno-toplinske te dimovodne instalacije).